格力地产重组后将退出房地产业务，凸显出开发商所面临的困境！

11月22日，格力地产在资本市场投下了一枚震撼弹，正式对外宣布了重大资产重组计划。根据该计划，格力地产拟以其全资持有的上海合联、上海保联、上海太联、三亚合联及重庆两江这五大子公司的100%股权，以及公司相关的一系列对外债务，与海投公司所持有的珠海市免税企业集团有限公司51%的股权进行一场战略性的资产置换。此次重组，对于格力地产而言，无疑是一次历史性的跨越。它不仅标志着格力地产将逐步挥别昔日辉煌的房地产业务，更预示着公司将迎来一个全新的发展阶段，正式迈入盈利能力更为强劲、现金流状况更为稳健的免税业务领域。

格力地产为何逐步退出房地产业务

1. 外部环境影响

近年来，受宏观经济增速放缓、人口结构变化以及城市化速度逐步下降等因素影响，房地产行业整体发展速度减缓。国家统计局数据显示，2023 年房地产开发投资跌幅从 -5.7% 扩大至 -9.6%，商品房销售面积和销售额分别同比下降 8.5%、6.5%，行业整体维持底部震荡格局。在此背景下，许多房企为促进项目销售去化不惜降价出售，但由于地价获取成本高，后续销售阶段市场又持续下行，导致不少房企盈利能力堪忧。目前，众多房企处于亏损状态，格力地产也不例外。

2. 自身业绩压力

最近两年，格力地产净利润连续为负。2022 年，格力地产实现营业收入 40.47 亿元，同比下降 43.27%；归母净亏损为 26.84 亿元。2023 年，格力地产实现营业收入 47.32 亿元，同比上升 16.95%，但仍录得 7.33 亿元的归母净亏损。2024 年上半年，格力地产的营业收入约为 18.93 亿元，同比增长 2.05%，而归属于母公司的净利润却亏损约 7.77 亿元，与去年同期相比，亏损额增加了 5.65 亿元。

3. 战略转型考量

综合考虑珠海免税集团良好的业务经营情况及未来发展前景，格力地产为实现主业转型，提升资产质量和盈利水平，决定逐步退出房地产业务，注入免税业务。珠海免税集团主要经营免税品销售业务，系全国最早开展免税品经营业务的企业之一。2023 年及 2024 年 1 - 6 月，免税集团实现净利润分别为 6.67 亿元、4.38 亿元。按照计划，通过本次重组，格力地产将逐步退出房地产业务，注入盈利能力较强、现金流情况较好的免税业务，发展成为以免税业务为核心、围绕大消费运营等产业链布局的上市公司。

房地产市场业务萎缩现状

1. 购房者从盲目抢房变为理智看待，购房需求急速下降。

购房者的 “买房意愿” 降低，曾经投资买房的人逐渐变少，购房意愿不断下滑。很多购房者已经理性下来，不再盲目地投资房子。根据央行给出的调查结果显示，对于房价，大多数购房者不像过去一样，狂热地看涨。同时，房子供过于求，大多数家庭根本不缺房子，想买的买不起，买得起的又担心砸在手里，或者亏本。因此，购房意愿降下来，也不意外。

2. 开发商拿地谨慎，土地流拍现象增多。

拿地金额连续收缩，房企投资仍谨慎。今年前 8 个月，超八成房企拿地金额同比下滑，百强房企拿地投资金额下降，且降幅持续扩大。从单月情况来看，8 月份房企投资意愿几乎降至 “冰点”，百强房企中近八成企业未有新增土储入账。同时，土地流拍现象增多，一线城市及二线城市间土地流拍率也出现明显分化，广州流拍地块 14 宗，成交 27 宗，流拍率达 34%，剔除商办地块后，该地宅地流拍率已达 50%；其余三座一线城市均无一宗宅地流拍。

3. 房价下跌，业主主动下调挂牌价，部分业主出售房产盈利减少甚至亏损。

楼市新政三月调查显示，近六成业主主动下调挂牌价，下调幅度超过 100 万的仅占 5% 左右，这部分降幅较大的房源中，超 9 成总价都在 1000 万元以上。目前部分房价虽然跌了，但相对前两年还是翻番了，下跌仅是零头，买得起的人少了。随着信贷的收紧，市场缺钱的人开始越来越多，部分投资者开始变现，但突然发现卖不出去，因为买方手里的钱也少了，接不动高位的盘。前期房价之所以那么高，就是因为房子在炒房之间倒手，玩着郁金香的游戏。未来最可怕的事情不是房价下跌，而是流通性没有了，你不卖，数字永远只是一个数字，但你想卖到自己要的价格，以及能否快速卖出就得降价。

开发商面临的困境

1. 资金压力

1. 销售额急剧萎缩，经营性现金流量净额下降，负债激增。

房地产市场业务萎缩，开发商销售额急剧下降。购房者购房意愿降低，市场需求不足，导致房子销售困难。从已公布的数据来看，不少房企的经营性活动现金流量净额大幅下降，万科的经营性活动现金流量净额由去年同期的 83 亿元缩减至 - 53 亿元，缩水 164%；金地集团则由 31 亿元缩水至 15 亿元，缩水 51%。同时，负债却在不断增加，70 家房企的平均资产负债率达到了 63.8%，较去年同期的 62.0% 有了进一步的上升。资产负债率达到 70% 以上的房企已达到 29 家，如万科的资产负债率达到了 79.0%，同比上升 7%；金地集团则达到了 74.9%，同比上升 4%；招商地产则达到了 67.0%，同比上升 7%。

2. 融资环境恶化，国内房企 IPO 或借壳上市审批暂停，增发、配股和发债被叫停，房地产信托政策日趋严格。

当前，房地产企业融资环境严峻。国内房企 IPO 或借壳上市审批暂停，增发、配股和发债也被叫停，房地产信托政策日益严格。例如，9 月仅有 2 家民企发行信用债，滨江和美的置业合计发行金额 19 亿元。1 - 9 月，信用债发行金额 2561.1 亿元，同比下降 26.8%；海外债发行金额 67.0 亿元，同比下降 53.7%；ABS 发行金额 1473.9 亿元，同比下降 26.9%。这使得房企融资渠道变窄，资金压力进一步增大。

2. 市场格局变化

1. 保障房建设增加，市场份额被挤压。

随着保障房建设的增加，房地产市场格局发生了变化。大规模的保障房建设可能导致市场住房供应过剩，从而影响商品房销售。保障房的出现会吸引一部分原本购买商品房的人转向购买保障房，减少了商品房的需求，可能导致商品房市场的萎缩。例如，天风・房地产的研究指出，在注重 “民生” 属性和减少代际间居住不公平性的出发点下，商品房对保障体系的让渡可能是不可避免的。同时，保障房的价格相对较低，会对商品房的价格形成一定的压力。大量建设保障房对商品房市场确实会产生一定影响，但具体影响程度还需要根据实际情况进行评估。

2. 房地产市场分化，强者越强，弱者可能消失。

房地产市场呈现出分化态势，强者越强，弱者可能消失。在市场萎缩的情况下，大型房企凭借其资金实力、品牌优势等，在融资和销售方面仍有一定的竞争力。而中小房企则面临着更大的压力，部分中小房企已经出现债务违约、项目停工等情况。例如，一些知名民营房企因资金链断裂，导致多个项目无法按时交付，给购房者带来了巨大损失。市场格局的变化使得中小房企的生存空间越来越小，未来可能会有更多的开发商退出市场。

开发商面临挑战和机遇

今年以来，已有众多开发商宣布破产倒闭，其中不乏大型房企。随着城镇化进入尾声，房地产行业需求见顶，蛋糕不够吃了。目前，我国城镇化率不断提高，有观点认为城镇化进入尾声，如王健林断臂求生，全面退出房地产开发业务；万科喊出 “活下去”，碧桂园忙转型。同时，2025 年可能出现逆城镇化现象，若逆城镇化到来，城市人口减少，住房需求降低，房价面临下跌压力，商业地产市场也将陷入困境。而逆城镇化也会推动农村房地产市场崛起，带来新的机遇和挑战。

同时，房地产市场分化，强者越强，弱者可能消失。在市场萎缩的情况下，大型房企凭借其资金实力、品牌优势等，在融资和销售方面仍有一定的竞争力。而中小房企则面临着更大的压力，部分中小房企已经出现债务违约、项目停工等情况。市场格局的变化使得中小房企的生存空间越来越小，未来可能会有更多的开发商退出市场。